Les maisons de location de caseros dans les villes reçoivent plus de rentabilité que le centre. Économie

Le logement de location a été combiné comme l’une des destinations préférées investissement Dans un scénario marqué d’une incertitude financière. Dans le secteur du logement, le marché locatif a pris du poids en tant que valeur d’abri pour les grands fonds et les entreprises et les petits faits maison en raison de la demande continue, de la proposition limitée et d’un contexte. Les prix généralisés augmentent. Après la montée en puissance de ce travail, la logique du loyer était intéressée à comprendre non seulement en louant, mais aussi pour comprendre combien ils gagnaient. Dans cette question – apparemment simple – Des problèmes urbains et sociaux complexes se cachent. Le dernier transfert de données publié par l’agence fiscale montre un comportement différent entre le centre et l’environnement des grandes villes et la rentabilité obtenue par les propriétaires ne correspond pas à la visibilité de chaque quartier ou au prestige visible.

Agence fiscale publiée cette semaine Statistiques traditionnelles des journalistes IRPFCorrespondant à 2023. Dans cette impression, l’agence de la ferme comprend un module centré sur le logement qui présente des variables telles que le revenu moyen par mètre carré, des jours de location efficaces par mètre carré ou une rentabilité brute du loyer. L’un des résultats de ces chiffres est que les rendements bruts dans les quartiers périphériques sont assez élevés par rapport au centre de la terre.

Cette différence de rentabilité s’explique principalement par la relation entre le prix de l’acquisition du logement et les revenus qui peuvent en être obtenus. María Matos, directrice et porte-parole de la recherche de Fotocasa, les zones centrales, les prix d’achat dans les zones centrales, ont traditionnellement atteint des niveaux plus élevés, ce qui a considérablement diminué. Pour le propriétaire, puis rendement effectifCependant, les montants payés par les locataires sont plus importants. En revanche, « le premier coût de l’acquisition d’une maison était plus abordable, et bien que les loyers soient plus bas, le rapport entre les deux facteurs produit une marge d’avantages plus élevée ». Les portails immobiliers ont longtemps souligné ce fait et Il en va de même pour la Banque d’EspagneMais maintenant, il soutient l’agence fiscale pour la première fois.

Des villes comme Madrid montrent clairement cette tendance. Selon les données du Trésor, l’efficacité la plus élevée avec 8% et 7,8% de rentabilité, respectivement, les interruptions et deux des zones modestes de la capitale et des pavons sont enregistrées dans les quartiers (tous deux dans la région de Puente de Vallecas). Vilaverde, Carabanchel et Usera’nın Divers quartiers de rentabilité élevés ont également été enregistrés. Au contraire, dans les régions les plus riches de la capitale, comme Goya, Justice, Recoletos ou Almagro – toutes les amandes centrales – étaient inférieures à 4%.

La rentabilité brute calculée par l’agence fiscale est obtenue en divisant le loyer moyen annuel déclaré entre la valeur de référence cadastrale de la propriété. Il s’agit d’une mesure de performance approximative qui ne prend pas en compte les dépenses ou les taxes et est utilisée pour comparer les zones géographiques de manière homogène. Seules les personnes naturelles (les propriétaires ne paient pas IRPF) et se réfèrent aux maisons louées par la laisse maison au Basque et au pays de Navarra avec leurs propres systèmes fiscaux.

Bien qu’il soit plus important autour de la rentabilité aujourd’hui, ce n’est pas un différentiel statique. Matos, dans les quartiers en dehors du ring central, comme à Madrid au-delà de M-30, le prix du loyer a augmenté ces dernières années « , cependant, il y a toujours une part de voyage. » Par exemple, d’autres régions centrales telles que Vilaverde, comme la retraite, ont montré une légère diminution. La logique est claire: « Les prix des loyers au centre semblent avoir touché le toit, car le loyer qu’un locataire peut payer, tandis que les quartiers historiquement moins chers sont toujours au stade d’expansion et ont une marge de croissance. »

La radiographie de cette variable extractiste est similaire à Barcelone. Le centre-ville, et en particulier L’Eixample, tous les quartiers qui constituent la rentabilité de moins de 3,5% enregistrés. Le plus élevé est donné sur l’environnement avec des quartiers tels que Vallbona, Ciutat Meridiana ou Torre Baró (6,8%). La tendance est répétée à Valence, Séville, Málaga et Zaragoza. « Le prix de l’obtention d’un logement est moins cher dans l’unité environnementale, mais les hôtes offrent une rentabilité de la surchauffe du marché locatif », a déclaré l’architecte urbain de Madrid, Álvaro Ardura. « Le logement est la première chose à payer, car c’est un bon besoin de nécessité la plus évidente.Bien que les salaires le permettent, la tendance se poursuivra à moins qu’il existe un règlement politique qui met fin aux augmentations excessives ».

D’autres experts, tels que l’économiste Ignacio Ezquiaga, analysent soigneusement les différences entre les quartiers. Les variations de la rentabilité brute entre les zones centrales et périphériques, en particulier compte tenu des nuances du calcul, expliquent que les données totales peuvent être plus proches que ce qu’elles proposent. Taux de rentabilité – Ratio de rentabilité mesuré comme la relation entre le revenu annuel et la valeur de la profession – la réalité dépend toujours de deux variables qui ne reflètent pas toujours: les revenus de location et le prix d’achat de la maison.

D’une part, le revenu annuel déclaré peut ne pas correspondre à l’occupation effective de la propriété car elle est vide tout au long de l’année ou il y a des périodes de non-locataire entre les contrats. En fait, la Banque d’Espagne a déclaré qu’il pourrait s’agir d’un cousin pour compenser le plus grand risque de défaut. D’un autre côté, la valeur de la maison utilisée comme dénominateur est généralement calculée à partir des prévisions du marché ou des évaluations standard et ne reflète pas le prix réel payé par le propriétaire lors de l’achat. Cela peut entraîner des distorsions dans les contextes existants dans lesquels la rentabilité des statistiques est obtenue à des prix beaucoup plus bas qu’il y a de nombreuses années.

Les données de l’agence fiscale vont au-delà des grandes villes et de la dynamique Il se répète avec une certaine densité dans des endroits de taille moyenne Il entoure de grandes villes telles que Toledo, Ávila, Guadalajara ou Lleida. Dans ces derniers, le prix de location a connu une augmentation significative ces dernières années avec le déplacement des ménages expulsés des grandes capitales, tandis que les prix d’achat n’ont pas encore suivi le même taux de croissance.

Matos dit que cette situation implique que le bail brut du loyer est instantanément élevé, car il s’agit de l’augmentation du prix d’achat des revenus. Cependant, cet avantage important pour les propriétaires peut être temporaire. Alors que le marché immobilier à vendre est corrigé et que les prix du logement augmentent, la rentabilité aura tendance à équilibrer.